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STJ autoriza juros na prestação da casa própria até as chaves

Depois de quase 15 anos de discussão judicial, as construtoras foram liberadas pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) para cobrar dos clientes juros em parcelas de imóveis comprados na planta e até a entrega das chaves. Por seis votos a três, os ministros da 2- Seção decidiram que a cobrança de “juros no pé”, no jargão do mercado imobiliário, é legal e pode ser feita, além da correção pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC).
A decisão pode demorar a ter efeitos práticos, porque diversas construtoras haviam firmado Termos de Ajustamento de Conduta (TACs) com o Ministério Público (MP) para suspender a cobrança. Para a diretora jurídica da Brookfield Incorporações, Denise Goulart, a decisão é importante porque vai fundamentar a revisão dos TACs.

Metro quadrado de Ap em SP já custa R$ 5.332

Os imóveis estão caros e os preços não param de subir no Brasil. O preço médio do metro quadrado de um apartamento, em sete capitais brasileiras, aumentou 2,7% em abril, passando a valer R$ 5.332. É o que mostra uma pesquisa feita em parceria pela Fipe (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas) e pelo site de classificados Zap Imóveis que tem como objetivo calcular o valor da moradia no país.

O índice FipeZap de preços mostrou que, em março, os preços dos apartamentos em São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Distrito Federal, Salvador, Recife e Fortaleza já haviam aumentado 2,4%, em média.

Em uma conta simples, vale dizer que o aumento de preços entre março e abril faria uma moradia que valia R$ 300 mil passar a custar R$ 308,1 mil no mês passado.

O destaque de alta ficou por conta do Recife (3,6%), enquanto Salvador se manteve com a menor variação (0,9%).

Já as cidades de São Paulo e Rio de Janeiro mostraram aumento de 2,4% e 3,3%, respectivamente.

No acumulado em 12 meses, o Rio de Janeiro permanece na liderança, com alta de 44%, seguida por São Paulo e Belo Horizonte (26%) e Fortaleza (13%).

Desde janeiro de 2008, os apartamentos com um e dois dormitórios na capital paulista mais do que dobraram de preço (valorização de 102%), enquanto os de três dormitórios têm alta de 85%. Os de quatro ou mais dormitórios subiram 62%. No Rio de Janeiro, esses números são, respectivamente, 126%, 111%, 108% e 91%.Em São Paulo, o preço médio do metro quadrado avançou de R$ 5.055 em março para R$ 5.177 em abril.

O Jardim Paulistano é a região com os maiores preços (R$ 8.716), enquanto Paraisópolis (R$ 2.477) aparece na outra ponta.

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Novo teto do ’Minha casa, minha vida’

imagem meramente ilustrativa

O novo teto dos imóveis do “Minha casa, minha vida”, no valor de R$ 170 mil, deve ser publicado no Diário Oficial da União, na semana que vem. Se, hoje, a maioria dos imóveis ofertados pelo programa habitacional — excluindo a faixa de renda entre R$ 465 e R$ 1.395 — corresponde exatamente ao valor máximo válido até o momento, de R$ 130 mil, a expectativa do mercado é a de que os futuros lançamentos fiquem mais caros com a elevação do limite.

Assim, se a renda familiar máxima para a compra continuar em R$ 4.900, a margem de comprometimento salarial subirá 38,97%. Isso vai excluir uma camada significativa de beneficiados.

A conta é fácil. Os especialistas recomendam que as prestações não devem passar de 30% da renda familiar. A primeira parcela de um imóvel de R$ 170 mil — com financiamento em 25 anos — ficaria em R$ 1.525,28 nas condições do “Minha casa, minha vida”. Assim, uma família com renda de R$ 4.900 comprometeria 31,13% da mesma.

Na primeira fase do programa do governo federal, iniciado em 2009, este percentual ficava em 22,4% do salário. Assim, com o novo teto, o comprometimento subirá 38,97% e representará o fim do sonho da casa própria para muita gente.

Sem subsídio

Além do corte de parcela da população, o novo valor ainda expõe outro problema do programa: o de privilegiar compradores que não precisam do subsídio do governo para a compra. Isso porque a ajuda, que chega a R$ 23 mil para famílias que ganham até R$ 1.395 e é proporcional à renda, somente é oferecida para a faixa salarial que vai até R$ 2.790.

Devido às regras de comprometimento do salário, essas famílias poderiam adquirir apenas unidades de até R$ 100 mil. Se elas já eram raras com o teto antigo, imagine agora.

É por isso que pessoas como a manipuladora Fernanda Teixeira, de 32 anos, continuam pagando aluguel. Juntando seu salário com o do marido, que é militar, a renda da família chega a quase R$ 4 mil. Sem o subsídio do governo, ela não consegue arcar com a entrada de R$ 20 mil e as prestações no valor de R$ 806 — para um imóvel de R$ 100 mil —, e continua a morar de aluguel.

Extra

Proibido juro sobre juro em financiamento de imóvel

O comprador de um imóvel em Brasília ganhou na Justiça o direito de reaver o que foi cobrado de juro sobre juro no financiamento de um imóvel pela Previ, a chamada capitalização de juro.

O Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec) informou que, no processo, um economista nomeado pela Justiça confirmou que a Previ vinha reajustando a prestação por índices diferentes dos aplicados aos funcionários do Banco do Brasil, além de comprovar a prática de capitalização de juros na evolução do saldo devedor.

O juro sobre juro é uma prática comum nos contratos bancários e seu resultado é um aumento no custo final do financiamento em mais de 20%. A Previ mantém 28 mil contratos imobiliários em andamento, que poderão se beneficiar desse precedente.

Em sentença proferida pela 2ª Vara Cível de Brasília, o juiz Jansen Fialho decidiu que o pedido devia ser julgado procedente para “vedar a capitalização de juros remuneratórios/reais (anatocismo), revisando o contrato, passando a ser contados de forma simples, com conseqüente correção dos valores cobrados a título de seguro, bem como para que o reajuste do saldo devedor ocorra após o pagamento da prestação e o reajuste das prestações apenas pelos aumentos salariais dado à categoria do autor”.

Em um contrato de 20 anos, a economia para os mutuários pode chegar a 20% do valor total pago no contrato ou quase quatro anos de pagamento de parcelas, dependendo da taxa de juros de cada contrato.

O presidente do Ibedec, José Geraldo Tardin, informa que mesmo os contratos já encerrados pelos mutuários podem ser objeto de ação de repetição de indébito. “Se ficar comprovado que houve capitalização de juros, tudo que foi cobrado indevidamente deve ser devolvido com juros e correção.”

Sacar FGTS para pagar casa fica mais barato

Bancos cobravam até R$ 3 mil apenas para realizar a operação, agora teto é de R$ 1.600

O trabalhador que pretende comprar a casa própria à vista, mas precisa sacar dinheiro do FGTS para completar o valor do imóvel desejado, vai poder economizar até R$ 2.200 a partir de agora. Isso porque o Conselho Curador do FGTS estabeleceu um valor máximo para a tarifa praticada pelos bancos nestes casos.

Até hoje não havia um limite para a cobrança. Por isso, os bancos chegam a pedir até R$ 3 mil apenas para efetuar o resgate do Fundo – valor correspondente à chamada Taxa de Intermediação de Saque do FGTS.

Agora, com a determinação do Conselho, o valor da tarifa não vai poder ultrapassar R$ 800 (no caso de imóveis de até R$ 130 mil) ou R$ 1.600 (para imóveis de valor superior a R$ 130 mil).

Os preços correspondem a taxa de 0,16% ou 0,32%, respectivamente, tendo como referência o valor máximo de um imóvel que pode ser financiado pelo Sistema Financeiro de habitação (SFH), que é de R$ 500 mil.

Para o Ministério, os bancos cobravam uma tarifa alta porque esse era o único ganho que eles obtinham ao realizar esse tipo de transação – afinal, o trabalhador não estava contratando um financiamento imobiliário, já que queria quitar o imóvel à vista.

A Caixa Econômica Federal, mesmo sendo gestora dos recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, cobrava R$ 1 mil para realizar a transação. Nos outros bancos, a tarifa tendia a ser mais alta porque a instituição teria custos na operação, já que não era gestora do Fundo. Agora, com ou sem custos, todos terão de cobrar do cliente o mesmo valor.

Os bancos têm o prazo máximo de 60 dias para se adaptar às novas regras.

FGTS pode ser usado para quitar consórcio de imóveis

O governo autorizou ontem o uso do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) para que a pessoa sorteada em consórcios de imóveis possa quitar parcial ou totalmente a dívida.

Trata-se de um recuo do governo, uma vez que o presidente Lula havia vetado a medida há um ano, sob o argumento de que haveria perdas para o uso do fundo na fórmula tradicional de financiamento habitacional e para “o financiamento de projetos de infraestrutura urbana e saneamento básico, que constituem a finalidade primária do FGTS”.

A liberação do fundo para abater as dívidas dos consorciados terá suas regras definidas em regulamentação do Conselho Curador do FGTS, mas seguirá as normas estabelecidas para os financiamentos tradicionais -entre outras, que o trabalhador esteja há pelo menos três anos sob o regime do FGTS e que não possua outro imóvel na cidade onde mora.

Atualmente, os trabalhadores podem usar o fundo nos consórcios imobiliários apenas no momento de dar o lance para adquirir a carta de crédito ou complementá-la.
A Abac (Associação Brasileira de Administradoras de Consórcios) diz que há hoje no país 531 mil pessoas inscritas em consórcios imobiliários. O número é mais do que o dobro dos contratos habitacionais firmados com os recursos do FGTS em 2008 -243,8 mil.

O fundo fechou o ano passado com patrimônio líquido de R$ 27,9 bilhões, de acordo com dados da Caixa Econômica Federal.

A alteração nas regras do FGTS foi incluída pelo Congresso na medida provisória 462, convertida ontem em lei.

Cadastro para “Minha casa…” pela internet

Muita gente que não tem Internet em casa está sem saber como se cadastrar no programa Minha Casa Minha Vida do governo federal que pretende construir 1 milhão de casas para população de baixa renda como prestações mensais a partir de R$ 50,00.

A questão é que a inscrição no programa Minha Casa Minha vida muitas vezes precisa ser feita pela Internet.

Quem tem renda inferior a 3 salários mínimos precisa se cadastrar através dos sites das prefeituras e dos governos de estado. Somente quem ganha mais de 3 salários até 10 salários de renda familiar pode procurar as agências da Caixa Econômica Federal espalhadas por todas as cidades do Brasil.

Como fica a situação das pessoas que não sabem usar um computador? Muitas das pessoas que tem renda inferior a 3 salários mínimos não possuem computador e várias não sabem escrever utilizando teclado de computador. A primeira coisa que você precisa fazer é conseguir um computador que tenha acesso a internet na sua cidade. Existem muitas cidades que possuem telecentros, infocentros, casa do cidadão que são locais que permitem acesso a internet gratuito. Você pode solicitar a ajuda de um funcionários destes estabelecimentos.

Em praticamente todas as cidades do Brasil já existem as chamadas lan houses ou cybercafes que são estabelecimentos comerciais que oferecem acesso a internet pago por um determinado tempo. Exemplo: Você paga 1,00 e tem direito a acessar a internet por uma determinada quantidade de tempo.

O segundo passo é encontrar o site da prefeitura da sua cidade ou o site do governo do seu estado. Você também pode procurar o site da Secretaria da sua cidade responsável pelos projetos habitacionais. Para encontrar o site da sua prefeitura entre no endereço http://www.google.com.br. No campo localizado na parte central da tela digite o nome da sua cidade seguido da palavra prefeitura.

Exemplo: Se você mora no Belo Horizonte e quer descobrir qual é o endereço do site da prefeitura digite as palavras: belo horizonte prefeitura. Normalmente o site da prefeitura vai aparecer logo nos primeiros resultados da busca. Quando entrar no site da prefeitura da sua cidade procure nos menus localizados nas laterais ou na parte superior do site onde ficam listados as secretarias. Localize a secretaria responsável pela habitação, moradia, casas populares, construções. Se não encontrar, procure o telefone de contato da prefeitura da sua cidade e pergunte qual é o enderço para cadastramento nos programas de casas populares da sua cidade.

Para te ajudar estamos publicando o link para o site de todos os governos dos estados do Brasil.

HostPobre

Juro para casa própria deve diminuir

O Ministério das Cidades sugeriu à equipe econômica que o pacote de estímulo à construção civil, a ser definido ainda este mês, contemple o corte dos juros nos financiamentos da casa própria para famílias com renda de até R$ 2 mil mensais. Hoje, o custo dessas linhas de financiamento é a variação da Taxa Referencial (TR) mais 5% ao ano. A proposta é reduzir a 4%.

Outra sugestão de medida de aplicação imediata é o aporte adicional de R$ 900 milhões em recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para subsídios nos empréstimos habitacionais a famílias com renda de até cinco salários mínimos. Atualmente, a previsão desses gastos em 2009 é R$ 1,6 bilhão.

Uma terceira proposta é a implantação imediata do fundo garantidor dos financiamentos habitacionais. Esse fundo, a ser formado inicialmente com um aporte de recursos do Tesouro, funcionará como uma espécie de avalista do mutuário com renda de R$ 600 a R$ 2 mil. Assim, os bancos podem cobrar juros mais baixos, pois o risco da operação fica menor.

Todas essas propostas fazem parte do Plano Nacional de Habitação (Planhab) elaborado pelo Ministério das Cidades. A secretária nacional de Habitação, Inês Magalhães, disse que parte das medidas do Planhab integrará o conjunto de medidas anticrise. Ela, porém, não informou quais. “Estamos analisando”, disse Inês. “Há propostas que defendemos que sejam adotadas no curto prazo, mas essa ainda é uma questão em aberto.”

AE

Governo, Caixa e BB financiam imóvel para servidor

Parceria firmada ontem (17) entre o Governo Federal, a Caixa Econômica Federal e o Banco do Brasil permitirá que todo o funcionalismo público federal – entre ativos, aposentados e pensionistas, num total de mais de 1,3 milhão de pessoas – tenha acesso à casa própria, em condições diferenciadas das de mercado.

Cada uma das instituições financeiras colocará à disposição dos servidores recursos de cerca de R$ 4 bilhões. Entre as principais vantagens estão a facilidade de acesso ao crédito, que pode ser concedido pela internet; juros mais baixos; carência de seis meses para o pagamento da primeira prestação; compra do segundo imóvel da família; e prazos até 30 anos para quitação.

Os acordos nesse sentido foram firmados pelo ministro do Planejamento, Paulo Bernardo, e pelo ministro da Previdência, José Pimentel, com os presidentes do BB, Antônio Francisco de Lima Neto, e da CEF, Maria Fernanda Ramos Coelho.


Foto: Antonio Cunha/Divulgação.

A CEF passa a oferecer a todo o funcionalismo federal juros reduzidos para aquisições pelo Sistema Financeiro Habitacional. Em vez das taxas de mercado, em torno de 10% ao ano, os servidores passam a usufruir da taxa de 8,9% ao ano, mais TR, tanto na Caixa quanto no Banco do Brasil.

Para os que possuem relacionamento com o banco (conta corrente com crédito de salário + pacote de produtos e cartão de crédito), as taxas são ainda menores, de 8,4% ao ano.

TIPOS DE IMÓVEL E RENDA

Os acordos de cooperação abrangem tanto a aquisição de imóveis novos quanto de usados, além de material de construção. O BB financia 90% do valor do imóvel, num prazo de 25 anos; e a Caixa até 100%, num prazo de 30 anos.

O valor mínimo financiado é de R$ 20 mil e o máximo de R$ 245 mil, pelo BB, e R$ 350 mil pela Caixa.Isso pelo Sistema Financeiro da Habitação, pois pela Carteira Hipotecária o limite é de R$ 1,5 milhão.

O financiamento será concedido de acordo com a renda do servidor. Embora ele possa utilizar a modalidade de crédito consignado, em que o desconto é feito diretamente no contracheque, a composição da renda familiar pode ser feita com não servidores – desde que o casal seja legalmente casado ou tenha união estável.

INTERNET

O servidor interessado pode se habilitar aos financiamentos sem sair de casa, acessando a internet (a página do banco escolhido para a operação bancária). Todas as informações para simular o crédito estarão disponíveis na rede, ele irá ao banco apenas para sacramentar a operação.
Mesmo quem esteja em situação de inadimplência no SPC ou Serasa, poderá se candidatar ao financiamento. A concessão do crédito, no entanto, só ocorrerá quando a situação do servidor estiver regularizada.

CARÊNCIA

Outra condição especial oferecida ao servidor público pelo convênio é a carência de seis meses até a primeira prestação. Durante esse período, ele pagará apenas os juros da operação, seguros e a tarifa de manutenção do contrato.

Depois que começarem os pagamentos, o servidor pode também ficar um mês sem pagar. É a chamada “Prestação Pula”, onde ele escolherá um mês do ano em que pagará apenas os seguros e a tarifa de manutenção.

As tarifas também são diferenciadas. Normalmente, o cliente precisa pagar taxas de Abertura de Crédito (R$ 500), Análise Jurídica da Garantia (R$ 400), Análise Física da Garantia (R$ 300) e a taxa de manutenção de contrato (mensal). Para o servidor público serão cobradas apenas a taxa de manutenção (R$ 22) e a de Análise Física (a chamada “avaliação” do imóvel).

Os valores das taxas podem ser incluídos no valor total do financiamento do imóvel. Entre elas estão o registro em cartório (limitado a R$ 1.750); pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (limitado a R$ 7 mil); emissão de certidões cartorárias, entre outras.

Min Planejamento

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